【概要】2008年初，房地产中介注销风潮相反全国范围蔓延到。深圳、北京、上海、广州等大中城市的许多房地产中介公司于是以大大增大规模，甚至一些公司相继解散市场。文章分别讲解国内外房地产中介行业的现状和特点，通过较为分析，期望能对我国房地产中介行业的发展起着一定的糅合起到。

　　【关键词】房地产中介行业对比制度规范 　　 　　一、房地产中介行业的现状及特点 　　 　　1、特点。房地产中介机构不专门从事房地产开发经营活动，只为房地产经营活动获取中介衣。房地产中介不占据房地产商品，也不必要专门从事交易活动，只向买卖双方获取交流服务。房地产中介活动具备非连续性和流动性的特点。

房地产中介具备很强的灵活性。房地产中介机构以佣金为主要收益来源。　　2、不存在的问题。

一是门槛不低，业务人员随便聘请，素质良莠不齐。二是诚信不当。

欺诈信息、屡屡吃差价、私下交易、协议陷阱、阴阳合约……种种“黑幕”不胜枚举。三是管理疏于。内部管理粗犷，“私单”屡屡内乱回头，经纪人员无法约束，违规操作屡禁不止。

四是扩展失当。资金不足、管理不力、人员参差等等，在这种情况下，一批房产中介就盲目“跑马圈地”。市场交易活跃时，这些内部缺失被掩饰，一旦市场行情“掉头向上”，紧绷的“弦”随时不会折断。

五是监管严加。　　 　　二、国外房地产中介的现状和特点 　　 　　国外及港台房地产中介服务具备历史悠久的发展历史，具备一套更为完备的独立国家法规体系，还包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量掌控标准等。美国作为一个发达国家，其房地产及经纪业的发展迟至我国许多年，早已具备成熟期的运作模式和管理经验，正确认识并糅合美国的经验和作法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益。

　　1、国外中介机构管理制度。（1）经纪人资质等级。在美国，专门从事房地产中介业的机构或个人，必需享有州政府机构——房地产委员会授予的营业执照。

房地产经纪人主要有两类人员：经纪人，不具备独立国家的法人地位，具备经纪人许可；销售员，具备销售员许可，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，不能继续执行经纪人所制订的任务，无权议定契约和缴纳佣金，仅有能以经纪人的名义对外洽谈业务，同时对经纪人负责管理。美国房地产经纪人如果再次发生伤害当事人的欺诈不道德，不但会因赔偿金而被罚得倾家荡产，而且被赶出经纪人行业后，很难再行在这种讲究信誉的行业中经商。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初管理制度，还是重新加入本行业后的管理，都是非常严苛的。

（2）法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般代理法规、契约原则、州许可法、联邦法、专业伦理法规。

不动产许可法是有关房地产交易的最森严的法令。继续执行房地产许可法的是“州房地产委员会”，主要的执法人员方式还包括拒发许可、扣押许可和吊销执照。

一般美国经纪人的佣金是以最后销售价格的百分比来缴纳，佣金数目由委托人与经纪人权利商定。经纪人不牵涉到金钱，可增加很多困难。（3）职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列出了从业许可停止与注销的规定。

另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简要，注重实效。每个州的房地产委员会一般另设调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，找到问题向房地产委员会报告，由该委员会辩论要求否向法院起诉。同时，美国各地都有专门的检察机构处置此类案件。

　　2、美国房地产中介行业的特点。美国房地产中介行业的特点主要有以下几点：中介行业发展历史悠久，中介事业繁盛，有独有的房地产中介管理制度和动作程序。法规完善，权责具体，对规范中介不道德，确保双方权益起着相当大起到。

行业个人资格管理制度严苛，机构定人市场化，优胜劣汰。中介企业发展侧重连锁经营和品牌效应。充份收集信息资源，利用网络信息技术，提升竞争力。　　三、国内外房地产中介行业的较为 　　 　　1、经纪形式有所不同。

美国房地产中介无论售房或是购房都实施全权委托经纪人制度，然后，所有的运作程序还包括讲解贷款、物业公证、房产保险、咨询律师、递交注册等等都由委托经纪人全权办理，所有费用也都在最后所列表格，由甲乙双方缴纳。而我国房地产中介实施的是双方签下制度，中介机构缴纳中介费后，免费协助双方办理过户申请，由有关管理机构必要向甲乙双方缴纳费用。

　　2、产权管理有所不同。美国实施的是契约注册制度，买卖双方几乎以市场化的程序展开操作者。所有运作通过售楼律师中介经纪，从物业公证到房产保险，包含一个原始的市场保证体系。

只有当这个过程全部已完成后，政府才通过注册的手段来加以证实，并把涉及的资料展开留存，以待查找。而我国目前实施的是产权产籍注册制度。

相比之下，美国的注册制度比我们现行的产权产籍制，更加能适应环境房地产市场的变化，反映政府的职能。　　3、地产性质有所不同。美国一般房屋是建筑在地产基础上的，仅次于的区别是地产也科个人财产。因此，房地产概念十分原始，私人购房后，以地契不尽相同，连地带房都科私人财产，但房主必需每年向国家纳税，而且政府有许多法律条文来容许私人在其土地上展开的各种活动，如不许私建内乱搭乘，不许毁坏绿地等等。

而我国地产归属于国家，个人只享有国家土地使用证，因而房地产交易一般侧重于房产证的调停。个人财产的法律反映是以产权证为标志，这样就使中美两国房地产交易在概念上、程序上以及管理上都不存在一定的差异。

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